Gayrimenkul tokenizasyonu artık ana akıma doğru hızla ilerliyor. Deloitte’un yeni bir raporuna göre RWA sektörü önümüzdeki on yıl içinde 4 trilyon dolarlık bir pazara ulaşacak. Deloitte Finansal Hizmetler Merkezi tarafından yayınlanan bir raporda analistler devrim niteliğindeki gelişmeleri vurguladılar. Buna göre gayrimenkulün tokenize edilmesi gerçeğine odaklandılar. Yani fiziksel mülkün Blockchain’de alınıp satılabilir dijital tokenlere dönüştürülmesi merkez noktada. İşte burada gayrimenkulün satın alınma, satılma ve finanse edilme biçiminde devrim olacak. Peki bu devrimin ayrıntılarında neler var?
Neden RWA ya da Gayrimenkul Tokenizasyonu
Şirket tokenize gayrimenkul piyasasının 2035 yılına kadar 4 trilyon dolara ulaşacağını öngördü. Yani bugün 300 milyar dolarlık bir değerden 13x’lik bir büyüme demek bu. Özünde tokenleştirme ya da tokenizasyon mülkiyeti daha basit ve daha erişilebilir hale getirmekle ilgili.
Evrak yığınları yerine tokenize gayrimenkul, sahipliğin ve işlemlerin Blockchain aracılığıyla otomatik olarak gerçekleşmesini sağlıyor. Anlaşmalar daha hızlı gerçekleşiyor. Maliyetler düşüyor. Daha fazla yatırımcı gayrimenkul anlaşmalarından bir dilim alacak. Yani burada sadece zenginler olacak diye bir kayıt da yok.
Deloitte’un sözleriyle tokenizasyon “operasyonel verimlilik, daha ucuz ve daha hızlı ödeme ve daha geniş yatırımcı erişimi sağlıyor.” Bunu bir şirketten hisse satın almak gibi düşünün. Ancak artık bir apartmanın, bir alışveriş merkezinin veya bir geliştirme projesinin bir kısmını satın alabilirsiniz. Tabii böyle bir durum sadece bitmiş mülklerin alınıp satılmasıyla ilgili de değil.
RWA Alanında Nasıl Bir Büyüklükten Bahsediyoruz?
Deloitte tokenizasyonun gayrimenkulün üç ana bölümünü yeniden şekillendireceğini öngörüyor. Mülklerdeki özel gayrimenkul fonları tokenize edilebilir ve yatırımcıların bunların bir kısmına kolayca sahip olmalarını sağlayacak.
İpotekler ve diğer emlak kredileri bir arada olacak. Ayrıca hisse senetleri ya da tahviller gibi zincir üzerinde alınıp satılabilir. Gelişmemiş araziler bile tokenize edilebilir ve yatırımcılara parça parça satılabilir.
Bunlar arasında Deloitte tokenize borç menkul kıymetlerinin bir diğer ifadeyle ipotek ve gayrimenkul kredilerinin hakim olacağı düşüncesinde. Buna göre 2035 yılına kadar toplam 4 trilyon dolarlık tokenize pazarın yaklaşık 2,39 trilyon dolarını oluşturacağı düşüncesinde. Özel fonlar yaklaşık 1 trilyon dolar oluştururken, tokenize edilmiş arazi varlıkları 500 milyar dolar daha oluşturacak.
Neye Benzeyebilir?
Lüks bir konut projesine yatırım yapmak için milyonlara ihtiyaç duymak yerine bu projeye bağlı bir token satın alarak 500 dolar yatırım yapabilirsiniz. Bu tokeni daha sonra satabilir veya hatta bir pazarda takas edebilirsiniz. Üstelik anlık olarak ve 7 gün 24 saaat şeklinde.
Bir geliştirici açısından bakıldığında ise sermaye toplamak daha hızlı ve daha ucuz olacaktır. Bankalar veya büyük yatırımcılar için aylarca beklemeyeceksiniz. Diğer taraftan mülkiyet transferleri ve sermaye akışları için akıllı kurallarla kodlanma söz konusu olacak. Bunların tümü Blockchain’de otomatik olarak işlenen tokenize bir gayrimenkul fonu başlatabilecek.
Zorluklar Hala Ortada
Bu gelecek kulağa ne kadar heyecan verici gelse de Deloitte engellere de vurgu yaptı. En büyük zorluklar ne? Düzenleme, varlık saklama, siber güvenlik ve işler ters giderse ne olacağı. Şu anda, tokenize gayrimenkulü kimin ihraç edebileceği, elinde tutabileceği ve ticaretini yapabileceğine ilişkin kurallar her ülkede net değil. Sorunlardan bir tanesi olan saklama yani bu tokenların nasıl ve nerede güvenli bir şekilde saklanacağı sorusu önemli. Özellikle milyarlarca veya trilyonlarca dolarlık varlıktan bahsederken büyük bir endişe kaynağı.
Deloitte ayrıca siber güvenlik riskleri konusunda da uyarıyor. Eğer bir bilgisayar korsanı binlerce gayrimenkul tokenını barındıran bir platforma girerse bunun sonuçları çok büyük olacak. Bir de temerrüt sorunu var. Tokenize bir emlak yatırımı başarısız olursa ne olur? Geleneksel gayrimenkullerde bunun üstesinden gelmek için mahkemeler ve sözleşmeler vardır. Blockchain tabanlı varlıklar büyük yatırımcıların güvenini sağlamak için eşit derecede güçlü korumalara ihtiyaç duyacaktır.
Büyük Resimdekiler
Yine de engellere rağmen gidişat net. Gayrimenkul dijitalleşiyor. Deloitte, tokenleştirmeyi sadece yeni bir teknoloji olarak görmüyor. Gelecekteki emlak piyasasının “temel direği” olarak görüyor.
Rapor, tahviller, emtialar ve şimdi de gayrimenkul gibi gerçek dünya varlıklarının (RWA) likidite, erişilebilirlik ve şeffaflığın kilidini açmak için Blockchain dünyasına çekildiği daha geniş bir eğilimi yansıtıyor.
Deloitte’un belirttiği gibi tokenleştirme “yakında mülkün nasıl finanse edildiği, sahip olunduğu ve ticaretinin yapıldığı konusunda temel bir dayanak haline gelecek.”